مرسوم بإصدار القانون المدني لسنة 1953

الصفحة 4 من 5

القسم الثاني الحقوق العينية

الكتاب الثالث الحقوق العينية الأصلية

الباب الأول حق الملكية

الفصل الأول حق الملكية بوجه عام

1 – نطاقه ووسائل حمايته 

مادة 811 

حقوق المالك

لمالك الشيء وحده، في حدود القانون، حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه.

مادة 812 

مدى حقوق المالك

1. مالك الشيء يملك كل ما يعد من عناصره الجوهرية بحيث لا يمكن فصله عنه دون أن يهلك أو يتلف أو يتغير.
2. وملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها، علواً أو عمقاً، وذلك دون الإخلال بأحكام القانون الخاص بالمحاجر والمناجم.
3. ويجوز بمقتضى القانون أو الاتفاق أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها أو ما تحتها.

مادة 813 

منتجات الملك وملحقاته

لمالك الشيء الحق في كل ثماره ومنتجاته وملحقاته ما لم يوجد نص أو اتفاق يخالف ذلك.

مادة 814 

نزع الملكية

لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها، ويكون ذلك في مقابل تعويض عادل.

2 – القيود التي ترد على حق الملكية

مادة 815 

حدود استعمال الملك

على المالك أن يراعي في استعمال حقه ما تقضي به القوانين والمراسيم واللوائح المتعلقة بالمصلحة العامة أو بالمصلحة الخاصة. وعليه أيضاً مراعاة الأحكام الآتية:

مادة 816 

حماية الجار

1. على المالك ألا يغلو في استعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار.
2. وليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة التي لا يمكن تجنبها، وإنما له أن يطلب إزالة هذه المضار إذا تجاوزت الحد المألوف، على أن يراعي في ذلك العرف، وطبيعة العقارات، وموقع كل منها بالنسبة إلى الآخر، والغرض الذي خصصت له. ولا يحول الترخيص الصادر من الجهات المختصة دون استعمال هذا الحق.

مادة 817 

المساقي والمصارف الخصوصية

1. من أنشأ مسقاة أو مصرفاً خصوصيّاً طبقاً للوائح الخاصة بذلك كان له وحده حق استعماله.
2. ومع ذلك يجوز للملاك المجاورين أن يستعملوا المسقاة أو المصرف فيما تحتاجه أراضيهم من ري وصرف، بعد أن يكون مالك المسقاة أو المصرف قد استوفى حاجته منها. وعلى الملاك المجاورين في هذه الحالة أن يشتركوا في نفقات إنشاء المسقاة أو المصرف وصيانتهما بنسبة مساحة أراضيهم التي تنتفع منها.

مادة 818 

مرور المياه

يجب على مالك الأرض أن يسمح بأن تمر بأرضه المياه الكافية لري الأراضي البعيدة عن مورد المياه، وكذلك مياه الصرف الآتية من الأراضي المجاورة لتصب في أقرب مصرف عمومي، بشرط أن يعوض عن ذلك تعويضاً عادلاً.

مادة 819 

التعويض عن أضرار المسقاة أو المصرف

إذا أصاب الأرض ضرر من مسقاة أو مصرف يمر بها، سواء أكان ذلك ناشئاً عن عدم التطهير أم عن سوء حالة الجسور، فإن لمالك الأرض أن يطلب تعويضاً كافياً عما أصابه من ضرر.

مادة 820 

إصلاح المساقي والمصارف

إذا لم يتفق المنتفعون بمسقاة أو مصرف على القيام بالإصلاحات الضرورية جاز إلزامهم بالاشتراك فيها بناء على طلب أي واحد منهم.

مادة 821 

حق المرور

1. مالك الأرض المحبوسة عن الطريق العام، أو التي لا يصلها بهذا الطريق ممر كاف إذا كان لا يتيسر له الوصول إلى ذلك الطريق إلا بنفقة باهظة أو مشقة كبيرة، له حق المرور في الأراضي المجاورة بالقدر اللازم لاستغلال أرضه واستعمالها على الوجه المألوف، ما دامت هذه الأرض محبوسة عن الطريق العام وذلك في نظير تعويض عادل. ولا يستعمل هذا الحق إلا في العقار الذي يكون المرور فيه أخف ضرراً وفي موضع منه يتحقق فيه ذلك.
2. على أنه إذا كان الحبس عن الطريق العام ناشئاً عن تجزئة عقار تمت بناء على تصرف قانوني، وكان من المستطاع إيجاد ممر كاف في أجزاء هذا العقار فلا تجوز المطالبة بحق المرور إلا في هذه الأجزاء.

مادة 822 

حدود الأملاك المتلاصقة

لكل مالك أن يجبر جاره على وضع حدود لأملاكهما المتلاصقة، وتكون نفقات التحديد شركة بينهما.

مادة 823 

الحائط المشترك

1. لمالك الحائط المشترك أن يستعمله بحسب الغرض الذي أعد له، وأن يضع فوقه عوارض ليسند عليها السقف دون أن يحمل الحائط فوق طاقته.
2. فإذا لم يعد الحائط المشترك صالحاً للغرض الذي خصص له عادة، فنفقة إصلاحه أو تجديده على الشركاء، كل بنسبة حصته فيه.

مادة 824 

تغيير الحائط المشترك

1. للمالك إذا كانت له مصلحة جدية في تعلية الحائط المشترك أن يعليه، بشرط ألا يلحق بشريكه ضرراً بليغاً، وعليه وحده أن ينفق على التعلية وصيانة الجزء المعلى، وعمل ما يلزم لجعل الحائط يتحمل زيادة العبء الناشئ عن التعلية دون أن يفقد شيئاً من متانته.
2. فإذا لم يكن الحائط المشترك صالحاً لتحمل التعلية، فعلى من يرغب فيها من الشركاء أن يعيد بناء الحائط كله على نفقته، بحيث يقع ما زاد من سمكه في ناحيته هو بقدر الاستطاعة، ويظل الحائط المجدد في غير الجزء المعلى مشتركاً، دون أن يكون للجار الذي أحدث التعلية حق في التعويض.

مادة 825 

مساهمة الجار في تعلية الحائط المشترك

للجار الذي لم يساهم في نفقات التعلية أن يصبح شريكاً في الجزء المعلى إذا هو دفع نصف ما أنفق عليه وقيمة نصف الأرض التي تقوم عليها زيادة السمك إن كانت هناك زيادة.

مادة 826 

افتراض الاشتراك في الحائط الفاصل

الحائط الذي يكون في وقت إنشائه فاصلاً بين بنائين يعد مشتركاً حتى مفرقهما، ما لم يقم دليل على العكس.

مادة 827 

هدم الحائط دون عذر قوي

1. ليس لجار أن يجبر جاره على تحويط ملكه ولا على النزول عن جزء من حائط أو من الأرض التي عليها الحائط إلا في الحالة المذكورة في المادة 825.
2. ومع ذلك فليس لمالك الحائط أن يهدمه مختاراً دون عذر قوي إن كان هذا يضر الجار الذي يستتر ملكه بالحائط.

مادة 828 

المطل المواجه

1. لا يجوز للجار أن يكون له على جاره مطل مواجه على مسافة تقل عن متر، وتقاس المسافة من ظهر الحائط الذي فيه المطل، أو من حافة المشربة أو الخارجة.
2. وإذا كسب أحد بالتقادم الحق في مطل مواجه لملك الجار على مسافة تقل عن متر، فلا يحق لهذا الجار أن يبني على أقل من متر يقاس بالطريقة السابقة بيانها، وذلك على طول البناء الذي فتح فيه المطل.

مادة 829 

المطل المنحرف

لا يجوز أن يكون للجار على جاره مطل منحرف على مسافة تقل عن خمسين سنتمتراً من حرف المطل. ولكن يرتفع هذا الحظر إذا كان المطل المنحرف على العقار المجاور هو في الوقت ذاته مطل مواجه للطريق العام.

مادة 830 

فتح المناور

لا تشترط أية مسافة لفتح المناور، وهي التي تعلو قاعدتها عن قامة الإنسان المعتادة، ولا يقصد بها إلا مرور الهواء ونفاذ النور، دون أن يستطاع الإطلال منها على العقار.

مادة 831 

المصانع

المصانع والآبار والآلات البخارية وجميع المحال المضرة بالجيران يجب أن تنشأ على المسافات المبينة في القوانين واللوائح وبالشروط التي تفرضها.

مادة 832 

شرط المنع من التصرف

1. إذا تضمن العقد أو الوصية شرطاً يقضي بمنع التصرف في مال، فلا يصح هذا الشرط ما لم يكن مبنياً على باعث مشروع، ومقصوراً على مدة معقولة.
2. ويكون الباعث مشروعاً متى كان المراد بالمنع من التصرف حماية مصلحة مشروعة للمتصرف أو للمتصرف إليه أو للغير.
3. والمدة المعقولة يجوز أن تستغرق مدى حياة المتصرف أو المتصرف إليه أو الغير.

مادة 833 

مخالفة المنع من التصرف

إذا كان شرط المنع من التصرف الوارد في العقد أو الوصية صحيحاً طبقاً لأحكام المادة السابقة، فكل تصرف مخالف له يقع باطلاً.

3 – الملكية الشائعة

أحكام الشيوع:

مادة834 

تعريف

إذا ملك اثنان أو أكثر شيئاً غير مفرزة حصة كل منهم فيه، فهم شركاء على الشيوع وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك.

مادة 835 

حق الشركاء في الشيوع

1. كل شريك في الشيوع يملك حصته ملكاً تاماً وله أن يتصرف فيها وأن يستولي على ثمارها وأن يستعملها بحيث لا يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء.
2. وإذا كان التصرف منصباً على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب المتصرف، انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى المتصرف بطريقة القسمة، وللمتصرف إليه، إذا كان يجهل أن المتصرف لا يملك العين المتصرف فيها مفرزة، الحق في إبطال التصرف.

مادة 836 

إدارة المال الشائع

تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك.

مادة 837 

الإدارة المعتادة

1. ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء. فإن لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.
2. وللأغلبية أيضاً أن تختار مديراً، كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاماً يسري حتى على خلفاء الشركاء جميعاً سواء أكان الخلف عامّاً أم كان خاصّاً.
3. وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم.

مادة 838 

التدابير المجاوزة لحدود الإدارة المعتادة

1. للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع، أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغيرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة، على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء. ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان.
2. وللمحكمة عند الرجوع إليها إذا وافقت على قرار تلك الأغلبية. أن تقرر مع هذا ما تراه مناسباً من التدابير. ولها بوجه خاص أن تأمر بإعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من التعويضات.

مادة 839 

حفظ المال الشائع

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء.

مادة 840 

نفقات الإدارة والحفظ

نفقات إدارة المال الشائع وحفظه والضرائب المفروضة عليه وسائر التكاليف الناتجة عن الشيوع أو المقررة على المال، يتحملها جميع الشركاء، كل بقدر حصته، ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك.

مادة 841 

حق التصرف في المال الشائع

للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع، أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا في ذلك إلى أسباب قوية. على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء.

ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان. وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء أن تقدر تبعاً للظروف ما إذا كان التصرف واجباً.

مادة 842 

حق الشريك في الاسترداد

1. للشريك في المنقول الشائع أو في المجموع من المال أن يسترد قبل قسمة الحصة الشائعة التي باعها شريك غيره لأجنبي بطريق الممارسة، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ علمه بالبيع أو من تاريخ إعلانه به. ويتم الاسترداد بإعلان يوجه إلى كل من البائع والمشتري، ويحل المسترد محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته إذا هو عوضه عن كل ما أنفقه.
2. وإذا تعدد المستردون فلكل منهم أن يسترد بنسبة حصته.

انقضاء الشيوع بالقسمة:

مادة 843 

الحق في المطالبة بتقسيم المال الشائع

لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبراً على البقاء في الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين، فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق في حق الشريك وفي حق من يخلفه.

مادة 844 

الاقتسام الاختياري

للشركاء إذا انعقد إجماعهم، أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التي يرونها. فإذا بينهم من هو ناقص الأهلية وجبت مراعاة الإجراءات التي يفرضها القانون.

مادة 845 

دعوى الاقتسام

إذا اختلف الشركاء في اقتسام المال الشائع، فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يقيم دعوى القسمة وفقاً لنصوص قانون المرافعات المدنية.

مادة 846 

حقوق الدائنين

1. لدائني كل شريك أن يعارضوا في أن تتم القسمة عينا أو أن يباع المال بالمزاد بغير تدخلهم، وتوجه المعارضة إلى كل الشركاء، ويترتب عليها إلزامهم أن يدخلوا من عارض من الدائنين في جميع الإجراءات، وإلا كانت القسمة غير نافذة في حقهم ويجب على كل حال إدخال الدائنين المقيدة حقوقهم قبل رفع دعوى القسمة.
2. أما إذا تمت القسمة، فليس للدائنين الذين لم يتدخلوا أن يطعنوا فيها إلا في حالة الغش.

مادة 847 

أثر التقاسم

يعتبر المتقاسم مالكاً للحصة التي آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع وأنه لم يملك غيرها شيئاً في بقية الحصص.

مادة 848 

الضمان المتبادل بين المتقاسمين

1. يضمن المتقاسمون بعضهم لبعض ما قد يقع من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة، ويكون كل منهم ملزماً بنسبة حصته أن يعوض مستحق الضمان على أن تكون العبرة في تقدير الشيء بقيمته وقت القسمة. فإذا كان أحد المتقاسمين معسراً، وزع القدر الذي يلزمه على مستحق الضمان وجميع المتقاسمين غير المعسرين.
2. غير أنه لا محل للضمان إذا كان هناك اتفاق صريح يقضي بالإعفاء منه في الحالة الخاصة التي نشأ عنها، ويمتنع الضمان أيضاً إذا كان الاستحقاق راجعاً إلى خطأ المتقاسم نفسه.

مادة 849 

نقض القسمة

1. يجوز نقض القسمة الحاصلة بالتراضي إذا أثبت أحد المتقاسمين أنه قد لحقه منها غبن يزيد على الخمس، على أن تكون العبرة في التقدير بقيمة الشيء وقت القسمة.
2. ويجب أن ترفع الدعوى خلال السنة التالية للقسمة. وللمدعي عليه أن يقف سيرها ويمنع القسمة من جديد إذا أكمل للمدعي نقداً أو عيناً ما نقص من حصته.

مادة 850 

قسمة المهايأة

في قسمة المهايأة يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع، متنازلاً لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء، ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنين. فإذا لم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد، كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب في التجديد.

مادة 851 

حالة أخرى لقسمة المهايأة

تكون قسمة المهايأة أيضاً بأن يتفق الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك، كل منهم لمدة تتناسب مع حصته.

مادة 852 

أحكام قسمة المهايأة

تخضع قسمة المهايأة من حيث جواز الاحتجاج بها على الغير ومن حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الإثبات لأحكام عقد الإيجار، ما دامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة.

مادة 853 

القسمة النهائية بالمهايأة

1. للشركاء أن يتفقوا أثناء إجراءات القسمة النهائية على أن يقسم المال الشائع مهايأة بينهم، وتظل هذه القسمة نافذة حتى تتم القسمة النهائية.
2. فإذا تعذر اتفاق الشركاء على قسمة المهايأة، جاز للقاضي المختص إذا طلب منه ذلك أحد الشركاء أن يأمر بها، بعد الاستعانة بخبير إذا اقتضى الأمر ذلك.

الشيوع الإجباري:

مادة 854 

متى لا يجوز التقاسم

ليس للشركاء في مال شائع أن يطلبوا قسمته إذا تبين من الغرض الذي أعد له المال، أنه يجب أن يبقى دائما على الشيوع.

ملكية الأسرة:

مادة 855 

إنشاء ملكية الأسرة

لأعضاء الأسرة الواحدة الذين تجمعهم وحدة العمل أو المصلحة. أن يتفقوا كتابة على إنشاء ملكية للأسرة. وتتكون هذه الملكية إما من تركة ورثوها واتفقوا على جعلها كلها أو بعضها ملكاً للأسرة، وإما من أي مال آخر مملوك لهم اتفقوا على إدخاله في هذه الملكية.

مادة 856 

مدة قيام ملكية الأسرة

1. يجوز الاتفاق على إنشاء ملكية الأسرة لمدة لا تزيد على خمس عشرة سنة، على أنه يجوز لكل شريك أن يطلب من المحكمة الإذن له في إخراج نصيبه من هذه الملكية قبل انقضاء الأجل المتفق عليه إذا وجد مبرر قوي لذلك.
2. وإذا لم يكن للملكية المذكورة أجل معين، كان لكل شريك أن يخرج نصيبه منها بعد ستة أشهر من يوم أن يعلن إلى الشركاء رغبته في إخراج نصيبه.

مادة 857 

التصرف في ملكية الأسرة

1. ليس للشركاء أن يطلبوا القسمة ما دامت ملكية الأسرة قائمة ولا يجوز لأي شريك أن يتصرف في نصيبه لأجنبي عن الأسرة إلا بموافقة الشركاء جميعاً.
2. وإذا تملك أجنبي عن الأسرة حصة أحد الشركاء برضاء هذا الشريك أو جبرا عليه فلا يكون الأجنبي شريكاً في ملكية الأسرة إلا برضائه ورضاء باقي الشركاء.

مادة 858 

إدارة ملكية الأسرة

1. للشركاء أصحاب القدر الأكبر من قيمة الحصص أن يعينوا من بينهم للإدارة واحدا أو أكثر، وللمدير أن يدخل على ملكية الأسرة من التغيير في الغرض الذي أعد له المال المشترك ما يحسن به طرق الانتفاع بهذا المال. ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك.
2. ويجوز عزل المدير بالطريقة التي عين بها ولو اتفق على غير ذلك. كما يجوز للمحكمة أن تعزله بناء على طلب أي شريك إذا وجد سبب قوي يبرر هذا العزل.

مادة 859 

الأحكام الخاصة بملكية الأسرة

فيما عدا الأحكام السابقة تنطبق قواعد الملكية الشائعة وقواعد الوكالة على ملكية الأسرة.

ملكية الطبقات:

مادة 860 

ملكية الأجزاء المستعملة بالاشتراك

1. إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة، فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع، وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والسلالم والمصاعد والممرات أو الدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة، كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه.
2. وهذه الأجزاء المشتركة من الدار لا تقبل القسمة، ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة الجزء الذي له في الدار، وليس لمالك أن يتصرف في نصيبه هذا مستقلاًّ عن الجزء الذي يملكه.
3. والحواجز الفاصلة بين شقتين تكون ملكيتها مشتركة بين أصحاب هاتين الشقتين.

مادة 861 

تعديل الأشياء المشتركة

1. كل مالك في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه في الدار حر في أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما أعدت له، على ألا يحول دون استعمال باقي الشركاء لحقوقهم.
2. ولا يجوز إحداث أي تعديل في الأجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الملاك حتى عند تجديد البناء، إلا إذا كان التعديل الذي يقوم به أحد الملاك على نفقته الخاصة، من شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء، دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين.

مادة 862 

حفظ الأجزاء المشتركة

1. على كل مالك أن يشترك في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها، ويكون نصيبه في هذه التكاليف بنسبة قيمة الجزء الذي له في الدار ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك.
2. ولا يحق لمالك أن يتخلى عن نصيبه في الأجزاء المشتركة للتخلص من الاشتراك في التكاليف المتقدمة الذكر.

مادة 863 

واجبات صاحب السفل

1. على صاحب السفل أن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو.
2. فإذا امتنع عن القيام بهذه الترميمات، جاز للقاضي أن يأمر ببيع السفل ويجوز في كل حال للقاضي أن يأمر بإجراء الترميمات العاجلة.

مادة 864 

انهدام البناء

1. إذا انهدم البناء وجب على صاحب السفل أن يعيد بناء سفله. فإذا امتنع جاز للقاضي أن يأمر ببيع السفل إلا إذا طلب صاحب العلو أن يعيد هو بناء السفل على نفقة صاحبه.
2. وفي الحالة الأخيرة يجوز لصاحب العلو أن يمنع صاحب السفل من السكنى والانتفاع حتى يؤدي ما في ذمته، ويجوز له أيضاً أن يحصل على إذن في إيجار السفل أو سكناه استيفاء لحقه.

مادة 865 

الزيادة المحظورة في الانتفاع

لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل.

اتحاد ملاك طبقات البناء الواحد:

مادة 866 

الاتحاد

1. حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا اتحاداً فيما بينهم.
2. ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها.

مادة 867 

نظام الانتفاع

للاتحاد أن يضع بموافقة جميع الأعضاء نظاماً لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته.

مادة 868 

إذا لم يوجد النظام

إذا لم يوجد نظام للإدارة أو إذا خلا النظام من النص على بعض الأمور، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الاتحاد، وتكون قراراته في ذلك ملزمة بشرط أن يدعى جميع ذوي الشأن بكتاب مسجل إلى الاجتماع، وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة أنصباء.

مادة 869 

التأمين المشترك والأعمال الجديدة

للاتحاد بأغلبية الأصوات المنصوص عليها في المادة السابقة أن يفرض أي تأمين، مشترك من الأخطار التي تهدد العقار أو الشركاء في جملتهم، وله أن يأذن في إجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه، وذلك على نفقة من يطلبه من الملاك وبما يضعه الاتحاد من شروط وما يفرضه من تعويضات والتزامات أخرى لمصلحة الشركاء.

مادة 870

تعيين المدير

1. يكون للاتحاد مدير يتولى تنفيذ قراراته، ويعين بالأغلبية المشار إليها في المادة 868، فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من السلطة القضائية المختصة بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم. وعلى المدير إذا اقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها، وله أن يطالب كل ذي شأن بتنفيذ هذه الالتزامات. كل هذا ما لم يوجد نص في نظام الاتحاد يخالفه.
2. ويمثل المدير الاتحاد أمام القضاء حتى في مخاصمة الملاك إذا اقتضى الأمر.

مادة 871 

أجر المدير وعزله

1. أجر المدير يحدده القرار أو الأمر الصادر بتعيينه.
2. ويجوز عزله بقرار تتوافر فيه الأغلبية المشار إليها في المادة 868 أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار بعد إعلان الشركاء لسماع أقوالهم في هذا العزل.

مادة 872 

هلاك البناء

1. إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر، فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الاتحاد بالأغلبية المنصوص عليها في المادة 868 ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك.
2. فإذا قرر الاتحاد تجديد البناء خصص ما قد يستحق من تعويض بسبب هلاك العقار لأعمال التجديد، دون إخلال بحقوق أصحاب الديون المقيدة.

مادة 873 

القروض وضمانها

1. كل قرض يمنحه الاتحاد أحد الشركاء لتمكينه من القيام بالتزاماته يكون مضموناً بامتياز على الجزء المفرز الذي يملكه وعلى حصته الشائعة في الأجزاء المشتركة من العقار.
2. وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده.

الفصل الثاني أسباب كسب الملكية

 1 – الاستيلاء

الاستيلاء على منقول ليس له مالك:

مادة 874 

كسب الملكية بوضع اليد

من وضع يده على منقول لا مالك له بنية تملكه، ملكه.

مادة 875 

المنقول الذي لا مالك له

1. يصبح المنقول لا مالك له إذا تخلى عنه مالكه بقصد النزول عن ملكيته.
2. وتعتبر الحيوانات غير الأليفة لا مالك لها ما دامت طليقة.وإذا اعتقل حيوان منها ثم أطلق عاد لا مالك له إذا لم يتبعه المالك فورا أو إذا كف عن تتبعه. وما روض من الحيوانات وألف الرجوع إلى المكان المخصص له ثم فقد هذه العادة يرجع لا مالك له.

مادة 876 

الكنز

1. الكنز المدفون أو المخبوء الذي لا يستطيع أحد أن يثبت ملكيته له، يكون لمالك العقار الذي وجد فيه الكنز أو لمالك رقبته.
2. والكنز الذي يعثر عليه في عين موقوفة يكون ملكا خاصا للواقف ولورثته.
3. وإذا عثر شخص بمجرد الصدفة على كنز في مال مملوك للغير اقتسمه مع المالك مناصفة.

مادة 877 

الصيد واللقطة وغيرها

الحق في صيد البحر والبر واللقطة والأشياء الأثرية تنظمه القوانين واللوائح الخاصة.

الاستيلاء على العقار ليس له مالك:

مادة 878 

الأراضي البور

1. الأراضي غير المزروعة التي لا مالك لها تكون ملكا للدولة.
2. ولا يجوز تملك هذه الأراضي أو وضع اليد عليها إلا بترخيص من الدولة وفقا للقوانين واللوائح.

2 – الميراث وتصفية التركة

مادة 879 

تطبيق الشريعة الغراء والقوانين الخاصة

1. تعيين الورثة وتحديد أنصبائهم في الإرث وانتقال أموال التركة إليهم تسري في شأنها أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة في شأنها.
2.  وتتبع في تصفية التركة الأحكام الآتية:

تعيين مصف للتركة:

مادة 880 

تعيين مصف للتركة

إذا لم يعين المورث وصيا لتركته وطلب أحد ذوي الشأن تعيين مصف لها، عينت المحكمة، إذا رأت موجبا لذلك، من تجمع الورثة على اختياره.فإن لم تجمع الورثة على أحد تولى القاضي اختيار المصفي على أن يكون بقدر المستطاع من بين الورثة، وذلك بعد سماع أقوال هؤلاء.

مادة 881 

تنحي المصفي وعزله

1. لمن عين مصفيا أن يرفض تولي هذه المهمة أو أن يتنحى عنها بعد توليها وذلك طبقا لأحكام الوكالة.
2. وللقاضي أيضا، إذا طلب إليه أحد ذوي الشأن أو النيابة العامة أو دون طلب عزل المصفي واستبدال غيره به، متى وجدت أسباب تبرر ذلك.

مادة 882 

إقرار القاضي للوصي

1. إذا عين المورث وصيا للتركة، وجب أن يقر القاضي هذا التعيين.
2. ويسري على وصي التركة ما يسري على المصفي من أحكام.

مادة 883

قيد الأوامر بتعيين الأوصياء والمصفين

1. على كاتب المحكمة أن يقيد يوما فيوما الأوامر الصادرة بتعيين المصفين وبتثبيت أوصياء التركة، في سجل عام تدون فيه أسماء المورثين بحسب الأوضاع المقررة للفهارس الأبجدية.ويجب أن يؤشر في هامش السجل بكل أمر يصدر بالعزل وبكل ما يقع من تنازل.
2. ويكون لقيد الأمر الصادر بتعيين المصفي من الأثر في حق الغير الذي يتعامل مع الورثة في شأن عقارات التركة ما للتأشير المنصوص عليه في المادة 918.

مادة 884 

تسلم المصفي للتركة ونفقات التصفية

1. يتسلم المصفي أموال التركة بمجرد تعيينه، ويتولى تصفيتها برقابة المحكمة.وله أن يطلب منها أجرا عادلا على قيامه بمهمته.
2. ونفقات التصفية تتحملها التركة، ويكون لهذه النفقات حق امتياز في مرتبة امتياز المصروفات القضائية.

مادة 885 

الاحتياطات المستعجلة

على المحكمة أن تتخذ عند الاقتضاء جميع ما يجب من الاحتياطات المستعجلة للمحافظة على التركة. وذلك بناء على طلب أحد ذوي الشأن أو بناء على طلب النيابة العامة أو دون طلب ما.ولها بوجه خاص أن تأمر بوضع الأختام وإيداع النقود والأوراق المالية والأشياء ذات القيمة.

مادة 886 

نفقات تجهيز الميت ونفقة الورثة

1. على المصفي أن يقوم في الحال بالصرف من مال التركة لتسديد نفقات تجهيز الميت ونفقات مأتمه بما يناسب حالته، وعليه أيضا أن يستصدر أمرا من المحكمة بصرف نفقة كافية بالقدر المقبول من هذا المال إلى من كان المورث يعولهم من ورثته حتى تنتهي التصفية، على أن تخصم النفقة التي يستولي عليها كل وارث من نصيبه في الإرث.
2. وكل منازعة تتعلق بهذه النفقة تفصل فيها المحكمة المختصة.

جرد التركة:

مادة 887 

حقوق الدائنين

1. لا يجوز من وقت قيد الأمر الصادر بتعيين المصفى أن يتخذ الدائنون أي إجراء على التركة، كما لا يجوز لهم أن يستمروا في أي إجراء اتخدوه إلا في مواجهة المصفي.
2. وكل توزيع فتح ضد المورث ولم تقفل قائمته النهائية.يجب وقفه حتى تتم تسوية جميع ديون التركة متى طلب ذلك أحد ذوي الشأن.

مادة 888 

تصرفات الوارث

لايجوز للوارث قبل أن تسلم إليه شهادة التوريث المنصوص عليها في المادة 905 أن يتصرف في مال التركة، كما لايجوز له أن يستوفي ما للتركة من ديون أو أن يجعل دينا عليه قصاصا بدين التركة.

مادة 889 

إدارة التركة

1. على المصفي في أثناء التصفية أن يتخذ ما تتطلبه أموال التركة من الوسائل التحفظية وأن يقوم بما يلزم من أعمال الإدارة، وعليه أيضا أن ينوب عن التركة في الدعاوى وأن يستوفي ما لها من ديون قد حلت.
2. ويكون المصفي، ولو لم يكن مأجوراً، مسئولا مسئولية الوكيل المأجور.وللقاضي أن يطالبه بتقديم حساب عن إدارته في مواعيد دورية.

مادة 890 

تكليف الدائنين والمدينين بتقديم البيان

1. على المصفي أن يوجه تكليفا علنيا لدائني التركة ومدينيها يدعوهم فيه لأن يقدموا بيانا بما لهم من حقوق وما عليهم من ديون، وذلك خلال ثلاثة أشهر من التاريخ الذي ينشر فيه التكليف آخر مرة.
2. ويجب أن يلصق التكليف على الباب الرئيسي لمنطقة البلدية في المدينة أو القرية التي توجد بها أعيان التركة، أو على الباب الرئيسي لمركز البوليس في المدن التي تقع في دائرتها هذه الأعيان، وفي لوحة المحكمة التي يقع في دائرتها آخر موطن للمورث، وفي صحيفة من الصحف اليومية الواسعة الانتشار.

مادة 891 

قائمة التركة والحقوق المتعلقة بها

1. على المصفي أن يودع قلم كتاب المحكمة، خلال أربعة أشهر من يوم تعيينه قائمة تبين ما للتركة وما عليها وتشتمل على تقدير لقيمة هذه الأموال، وعليه أيضا أن يخطر بكتاب مسجل في الميعاد المتقدم كل ذي شأن بحصول هذا الإيداع.
2. ويجوز أن يطلب إلى القاضي مد هذا الميعاد إذا وجدت ظروف تبرر ذلك.

مادة 892 

الجرد

1. للمصفي أن يستعين في الجرد وفي تقدير قيمة أموال التركة بخبير أو بمن يكون له في ذلك دراية خاصة.
2. ويجب على المصفى أن يثبت ما تكشف عنه أوراق المورث وما هو ثابت في السجلات العامة من حقوق وديون وما يصل إلى عمله عنها من أي طريق كان، وعلى الورثة أن يبلغوا المصفي عما يعلمونه من ديون على التركة وحقوق لها.

مادة 893 

الاستيلاء على مال التركة

يعاقب بعقوبة التبديد كل من استولى غشا على شيء من مال التركة ولو كان وارثا.

مادة 894 

الاعتراض على الجرد

1. كل منازعة في صحة الجرد، وبخاصة ما كان متعلقا بإغفال أعيان أو حقوق للتركة أو عليها أو بإثباتها، ترفع بعريضة للمحكمة بناء على طلب كل ذي شأن خلال الثلاثين يوما التالية للإخطار بإيداع قائمة الجرد.
2. وتجري المحكمة تحقيقا، فإذا رأت أن الشكوى جدية أصدرت أمراً بقبولها.ويصح التظلم من هذا الأمر وفقا لأحكام قانون المرافعات.
3. وإن لم يكن النزاع قد سبق رفعه إلى القضاء عينت المحكمة، أجلا يرفع فيه ذو الشأن دعواه أمام المحكمة المختصة، وتقضي فيها هذه المحكمة على الاستعجال.

تسوية ديون التركة:

مادة 895 

وفاء الديون

بعد انقضاء الميعاد المعين لرفع المنازعات المتعلقة بالجرد يقوم المصفي بعد استئذان المحكمة بوفاء ديون التركة التي لم يقم في شأنها نزاع، أما الديون التي توزع فيها فتسوى بعد الفصل في النزاع نهائيا.

مادة 896 

إعسار التركة

على المصفي في حالة عدم يسار التركة أو في حالة احتمال ذلك، أن يقف تسوية أي دين ولو لم يقم في شأنه نزاع، حتى يفصل نهائيا في جميع المنازعات المتعلقة بديون التركة.

مادة 897

التصرف في التركة

1. يقوم المصفي بوفاء ديون التركة مما يحصله من حقوقها، ومما تشتمل عليه من نقود ومن ثمن ما يكون قد باعه بسعر السوق من أوراق مالية، ومن ثمن ما في التركة من منقول.فإن لم يكن كل ذلك كافيا فمن ثمن ما في التركة من عقار.
2. وتباع منقولات التركة وعقاراتها بالمزاد العلني وفقا للأوضاع وفي المواعيد المنصوص عليها في البيوع الجبرية، إلا إذا اتفق جميع الورثة على أن يتم البيع بطريقة أخرى أو على أن يتم ممارسة، فإذا كانت التركة غير موسرة لزمت أيضا موافقة جميع الدائنين، وللورثة في جميع الأحوال الحق في أن يدخلوا في المزاد.

مادة 898 

تعجيل الدفع

للمحكمة بناء على طلب جميع الورثة أن تحكم بحلول الدين المؤجل وبتعيين المبلغ الذي يستحقه الدائن مراعية في ذلك حكم المادة 543.

مادة 899 

توزيع المحكمة للتركة

1. إذا لم يجمع الورثة على طلب حلول الدين المؤجل، تولت المحكمة توزيع الديون المؤجلة وتوزيع أموال التركة، بحيث يختص كل وارث من جملة ديون التركة ومن جملة أموالها بما يكون في نتيجته معادلا لصافي حصته في الإرث.
2. وترتب المحكمة لكل دائن من دائني التركة تأمينا كافيا على عقار أو منقول، على أن تحتفظ لمن كان له تأمين خاص بنفس هذا التأمين، فإن استحال تحقيق ذلك ولو بإضافة ضمان تكميلي يقدمه الورثة من مالهم الخاص أو بالاتفاق على أية تسوية أخرى رتبت المحكمة التأمين على أموال التركة جميعها.
3. وفي جميع الأحوال إذا ورد تأمين على عقار ولم يكن قد سبق شهرة، وجب أن يشهر هذا التأمين وفقا للأحكام المقررة في شهر الرهن القضائي.

مادة 900 

تعجيل وفاء الديون بعد القسمة

يجوز لكل وارث بعد توزيع الديون المؤجلة أن يدفع القدر الذي اختص به قبل أن يحل الأجل طبقا للمادة 898.

مادة 901 

دعوى الدائنين

دائنو التركة الذين لم يستوفوا حقوقهم لعدم ظهورها في قائمة الجرد ولم تكن لهم تأمينات على أموال التركة، لا يجوز لهم أن يرجعوا على من كسب بحسن نية حقا عينيا على تلك الأموال وإنما لهم الرجوع على الورثة بسبب إثرائهم.

مادة 902 

تنفيذ الوصايا

يتولى المصفي بعد تسوية ديون التركة الوصايا وغيرها من التكاليف.

تسليم أموال التركة وقسمة هذه الأموال:

مادة 903 قسمة 

التركة

بعد تنفيذ التزامات التركة يؤول ما بقي من أموالها إلى الورثة كل بحسب نصيبه الشرعي.

مادة 904 

تسليم أنصباء الورثة

1. يسلم المصفي إلى الورثة ما آل إليهم من أموال التركة.
2. ويجوز للورثة، بمجرد انقضاء الميعاد المقرر للمنازعات المتعلقة بالجرد، المطالبة بأن يتسلموا، بصفة مؤقتة، الأشياء أو النقود التي لا يحتاج لها في تصفية التركة، أو أن يتسلموا بعضا منها وذلك مقابل تقديم كفالة أو بدون تقديمها.

مادة 905 

شهادة الحق في الإرث

تسلم المحكمة إلى كل وارث يقدم إشهادا شرعيا بالوراثة أو ما يقوم مقام هذا الإشهاد، شهادة تقرر حقه في الإرث وتبين مقدار نصيبه منه وتعين ما آل إليه من أموال التركة.

مادة 906 

تسليم الأنصباء

لكل وارث أن يطلب من المصفي أن يسلمه نصيبه قي الإرث مفرزاً، إلا إذا كان هذا الوارث ملزما بالبقاء في الشيوع بناء على اتفاق أو نص في القانون.

مادة 907 

إجراء القسمة

1. إذا كان طلب القسمة واجب القبول، تولى المصفي إجراء القسمة بطريقة ودية على ألا تصبح هذه القسمة نهائية إلا بعد أن يقرها الورثة بالإجماع.
2. فإذا لم ينعقد إجماعهم على ذلك، فعلى المصفي أن يرفع على نفقة التركة دعوى بالقسمة وفقا لأحكام القانون وتستنزل نفقات الدعوى من أنصباء المتقاسمين.

مادة 908 

القواعد الخاصة بالقسمة

تسري على قسمة التركة القواعد المقررة في القسمة، وبوجه خاص ما يتعلق منها بضمان التعرض والاستحقاق وبالغين وبامتياز المتقاسم، وتسري عليها أيضا الأحكام الآتية:

مادة 909 

الأوراق العائلية

إذا لم يتفق الورثة على قسمة الأوراق العائلية أو الأشياء التي تتصل بعاطفة الورثة نحو المورث، أمرت المحكمة إما ببيع هذه الأشياء وإما بإعطائها لأحد الورثة مع استنزال قيمتها من نصيبه في الميراث أو دون استنزال.

ويراعى في ذلك ما جرى عليه العرف وما يحيط بالورثة من ظروف شخصية.

مادة 910 

المنشآت الزراعية والصناعية والتجارية

إذا كان بين أموال التركة مستغل زراعي أو صناعي أو تجاري مما يعتبر وحدة اقتصادية قائمة بذاتها، وجب تخصيصه برمته لمن يطلبه من الورثة إذا كان أقدرهم على الاضطلاع به.

وثمن هذا المستغل يقوم بحسب قيمته ويستنزل من نصيب الوارث في التركة. فإذا تساوت قدرة الورثة على الاضطلاع بالمستغل خصص لمن يعطي من بينهم أعلى قيمة بحيث لا تقل عن ثمن المثل.

مادة 911 

الاختصاص بدين التركة

إذا اختص أحد الورثة عند القسمة بدين للتركة، فإن باقي الورثة لا يضمنون له المدين إذا هو أعسر بعد القسمة ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك.

مادة 912 

الوصية بقسمة أعيان التركة

تصح الوصية بقسمة أعيان التركة على ورثة الموصي، بحيث يعين لكل وارث أو لبعض الورثة قدر نصيبه فإن زادت قيمة ما عين لأحدهم على استحقاقه في التركة كانت الزيادة وصية.

مادة 913 

القسمة المضافة إلى ما بعد الموت

القسمة المضافة إلى ما بعد الموت يجوز الرجوع فيها دائما.وتصبح لازمة بوفاة الموصي.

مادة 914 

الأموال الخارجة عن القسمة

إذا لم تشمل القسمة جميع أموال المورث وقت وفاته، فإن الأموال التي لم تدخل في القسمة تؤول شائعة إلى الورثة طبقا لقواعد الميراث.

مادة 915 

وفاة الوارث قبل المورث

إذا مات قبل وفاة المورث واحدٌ أو أكثر من الورثة المحتملين الذين دخلوا في القسمة، فإن الحصة المفرزة التي وقعت في نصيب من مات تؤول شائعة إلى باقي الورثة طبقاً لقواعد الميراث.

مادة 916 

أحكام القسمة المضافة إلى ما بعد الموت

تسري في القسمة المضافة إلى ما بعد الموت أحكام القسمة عامة عدا أحكام الغبن.

مادة 917 

تقسيم الديون التي على التركة

إذا لم تشمل القسمة ديون التركة، أو شملتها ولكن لم يوافق الدائنون على هذه القسمة، جاز عند عدم تسوية الديون بالاتفاق مع الدائنين أن يطلب أي وارث قسمة التركة طبقاً للمادة 899، على أن تراعى بقدر الإمكان القسمة التي أوصي بها المورث والاعتبارات التي بنيت عليها.

أحكام التركات التي لم تصف:

مادة 918 

حقوق الدائنين

إذا لم تكن التركة قد صفيت وفقاً لأحكام النصوص السابقة، جاز لدائني التركة العاديين أن ينفذوا بحقوقهم أو بما أوصى به لهم على عقارات التركة التي حصل التصرف فيها، أو التي رتبت عليها حقوق عينية لصالح الغير، إذا أشروا بديونهم وفقاً لأحكام القانون.

3 – الوصية

مادة 919 

أحكام الوصية

تسري على الوصية أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة في شأنها.

مادة 920 

تصرفات مرض الموت

1. كل عمل قانوني يصدر من شخص في مرض الموت ويكون مقصوداً به التبرع يعتبر تصرفاً مضافاً إلى ما بعد الموت، وتسري عليه أحكام الوصية أياً كانت التسمية التي تعطى لهذا التصرف.
2. وعلى ورثة من تصرف أن يثبتوا أن العمل القانوني قد صدر من مورثهم وهو في مرض الموت، ولهم إثبات ذلك بجميع الطرق، ولا يحتج على الورثة بتاريخ السند إذا لم يكن هذا التاريخ ثابتاً.
3. وإذا أثبت الورثة أن التصرف صدر من مورثهم في مرض الموت، اعتبر التصرف صادراً على سبيل التبرع، ما لم يثبت من صدر له التصرف عكس ذلك. كل هذا ما لم توجد أحكام خاصة تخالفه.

مادة 921 

التصرف لأحد الورثة

إذا تصرف شخص لأحد ورثته واحتفظ بأية طريقة كانت بحيازة العين التي تصرف فيها، وبحقه في الانتفاع بها مدى حياته، اعتبر التصرف مضافاً إلى ما بعد الموت وتسري عليه أحكام الوصية ما لم يقم دليل يخالف ذلك.

 4 – الالتصاق

الالتصاق بالعقار:

مادة 922 

ملكية أرض الطمي

الأرض التي تتكون من طمي يجلبه النهر بطريقة تدريجية غير محسومة تكون ملكاً للملاك المجاورين.

مادة 923 

الأرض التي ينكشف عنها البحر

1. الأرض التي ينكشف عنها البحر تكون ملكاً للدولة.
2. ولا يجوز التعدي على أرض البحر إلا إذا كان ذلك لإعادة حدود الملك الذي طغى عليه البحر.

مادة 924 

الأراضي التي تنكشف عنها أو تغمرها المياه الراكدة

ملاك الأراضي الملاصقة للمياه الراكدة كمياه البحيرات والبرك، لا يملكون ما تنكشف عنه هذه المياه من أراض ولا تزول عنهم ملكية ما تطغى عليه هذه المياه.

مادة 925 

الأراضي التي يحولها النهر أو ينكشف عنها

الأراضي التي يحولها النهر من مكانها أو ينكشف عنها، والجزائر التي تتكون في مجراه تكون ملكيتها خاضعة لأحكام القوانين الخاصة بها.

مادة 926 

إقامة الغراس أو المنشآت

1. كل ما على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى، يعتبر من عمل صاحب الأرض أقامه على نفقته ويكون مملوكاً له.
2. ويجوز مع ذلك أن يقام الدليل على أن أجنبياً قد أقام هذه المنشآت على نفقته، كما يجوز أن يقام الدليل على أن مالك الأرض قد خول أجنبياً ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق في إقامة هذه المنشآت وتملكها.

مادة 927 

الأعمال بمواد الغير

1. يكون ملكاً خالصاً لصاحب الأرض ما يحدثه فيها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى يقيمها بمواد مملوكة لغيره، إذا لم يكن ممكناً نزع هذه المواد دون أن يلحق هذه المنشآت ضرر جسيم، أو كان ممكناً نزعها ولكن لم ترفع الدعوى باستردادها خلال سنة من اليوم الذي يعلم فيه مالك المواد أنها اندمجت في هذه المنشآت.
2. فإذا تملك صاحب الأرض المواد، كان عليه أن يدفع قيمتها مع التعويض إن كان له وجه، أما إذا استرد المواد صاحبها فإن نزعها يكون على نفقة صاحب الأرض.

مادة 928 

الأعمال بدون رضا مالك الأرض

1. إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضا صاحب الأرض، كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه، وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت، أو أن يطلب استبقاء المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة، أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت.
2. ويجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق بالأرض ضرراً إلا إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقي المنشآت طبقاً لأحكام الفقرة السابقة.

مادة 929 

إقامة المنشآت على أرض الغير بحسن نية

1. إذا كان من أقام المنشآت المشار إليها في المادة السابقة يعتقد بحسن نية أن له الحق في إقامتها، فلا يكون لصاحب الأرض أن يطلب الإزالة، وإنما يخير بين أن يدفع قيمة المواد وأجرة العمل أو أن يدفع مبلغاً يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت، هذا ما لم يطلب صاحب المنشآت نزعها.
2. إلا أنه إذا كانت المنشآت قد بلغت حداً من الجسامة يرهق صاحب الأرض أن يؤدي ما هو مستحق عنها، كان له أن يطلب تمليك الأرض لمن أقام المنشآت نظير تعويض عادل.

مادة 930 

الأعمال برضا المالك

إذا أقام أجنبي منشآت بمواد من عنده بعد الحصول على ترخيص من مالك الأرض فلا يجوز لهذا المالك إذا لم يوجد اتفاق في شأن هذه المنشآت أن يطلب إزالتها، ويجب عليه إذا لم يطلب صاحب المنشآت نزعها أن يؤدي إليه إحدى القيمتين المنصوص عليهما في الفقرة الأولى من المادة السابقة.

مادة 931 

التعويض

تسري أحكام المادة 986 في أداء التعويض المنصوص عليه في المواد الثلاث السابقة.

مادة 932 

التعدي على الأراضي الملاصقة

إذا كان مالك الأرض وهو يقيم عليها بناء قد حاز بحسن نية على جزء من الأرض الملاصقة، جاز للمحكمة إذا رأت محلاً لذلك أن تجبر صاحب هذه الأرض على أن ينزل لجاره عن ملكية الجزء المشغول بالبناء، وذلك في نظير تعويض عادل.

مادة 933 

المنشآت الصغيرة على أرض الغير

المنشآت الصغيرة كالأكشاك والحوانيت والمآوي التي تقام على أرض الغير دون أن يكون مقصوداً بقاؤها على الدوام، تكون ملكاً لمن أقامها.

مادة 934 

إقامة أجنبي لمنشآت بمواد الغير

إذا أقام أجنبي منشآت بمواد مملوكة لغيره، فليس لمالك المواد أن يطلب استردادها. وإنما يكون له أن يرجع بالتعويض على هذا الأجنبي، كما له أن يرجع على مالك الأرض بما لا يزيد على ما هو باق في ذمته من قيمة تلك المنشآت.

الالتصاق بالمنقول:

مادة 935 

تطبيق مبادئ العدالة

إذا التصق منقولان لمالكين مختلفين بحيث لا يمكن فصلهما دون تلف ولم يكن هناك اتفاق بين المالكين، قضت المحكمة في الأمر مسترشدة بقواعد العدالة ومراعية في ذلك الضرر الذي حدث وحالة الطرفين وحسن نية كل منهما.

5 – العقد

مادة 936 

انتقال الملكية بالعقد

تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في المنقول والعقار بالعقد، متى ورد على محل مملوك للمتصرف طبقاً للمادة 207 وذلك مع مراعاة النصوص الآتية:

مادة 937 

انتقال الملكية بالفرز

المنقول الذي لم يعين إلا بنوعه لا تنتقل ملكيته إلا بإفرازه طبقاً للمادة 208.

مادة 938 

انتقال الحقوق الخاضعة للشهر

1. في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير، إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري.
2. ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام والسندات التي يجب شهرها سواء كانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر.

6 – الشفعة

شروط الأخذ بالشفعة:

مادة 939 

تعريف

الشفعة رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في الأحوال وبالشروط المنصوص عليها في المواد التالية:

مادة 940 

من له حق الشفعة

يثبت الحق في الشفعة:

1. لمالك الرقبة إذا بيع حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.
2. للشريك في الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي.
3. لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها.

مادة 941 

تزاحم الشفعاء

1. إذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه في المادة السابقة.
2. وإذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة، فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه.
3. فإذا كان المشتري قد توافرت فيه الشروط التي كانت تجعله شفيعاً بمقتضى نص المادة السابقة، فإنه لا يفضل على الشفعاء الذين هم من طبقته.

مادة 942 

بيع العين الخاضعة للشفعة

إذا اشترى شخص عيناً تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة في الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم قيد هذه الرغبة طبقاً للمادة 946 فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشترى بها.

مادة 943 

متى لا يؤخذ بالشفعة

1. لا يجوز الأخذ بالشفعة:

• أ. إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقاً لإجراءات رسمها القانون.
• ب. إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية.
• ج. إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة.

2. ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة ما لم يحتفظ الواقف بذلك في حجة الوقف الأهلي.

إجراءات الشفعة:

مادة 944 

الإعلان بالرغبة في الأخذ بالشفعة

على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشتري خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري وإلا سقط حقه. ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك.

مادة 945 

البيانات التي يشملها الإنذار

يشتمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه في المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلاً:

1. بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً.
2. بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من البائع والمشتري ولقبه وصناعته وموطنه.

مادة 946 

شروط الإعلان والإيداع

1. إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسمياً وإلا كان باطلاً. ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا كان قيد.
2. وخلال ثلاثين يوماً على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن في دائرتها العقار كل الثمن الذي حصل به البيع، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة، فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.

مادة 947 

دعوى الشفعة

ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشتري أمام المحكمة الكائن في دائرتها العقار وتقيد بالجدول. ويكون كل ذلك في ميعاد ثلاثين يوماً من تاريخ الإعلان المنصوص عليه في المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها ويحكم في الدعوى على وجه السرعة.

مادة 948 

الحكم بالشفعة

الحكم الذي يصدر نهائياً بثبوت الشفعة يعتبر سنداً لملكية الشفيع، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالقيد.

آثار الشفعة:

مادة 949 

حلول الشفيع محل المشتري

1. يحل الشفيع قبل البائع محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته.
2. وإنما لا يحق الانتفاع بالأجل الممنوح للمشتري في دفع الثمن إلا برضاء البائع.
3. وإذا استحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة، فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع.

مادة 950 

أعمال المشتري قبل إعلان الرغبة في الشفعة أو بعدها

1. إذا بنى المشتري في العقار المشفوع أو غرس فيه أشجاراً قبل إعلان الرغبة في الشفعة كان الشفيع ملزماً تبعاً لما يختاره المشتري أن يدفع له إما المبلغ الذي أنفقه وإما ما زاد في قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس.
2. وأما إذا حصل البناء أو الغراس بعد الرغبة في الشفعة، كان للشفيع أن يطلب الإزالة. فإذا اختار أن يستبقي البناء أو الغراس فلا يلزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس.

مادة 951 

أثر الرهون

لا يسري في حق الشفيع أي رهن اتفاقي أو قضائي أو قانوني أخذ ضد المشتري ولا أي بيع صدر من المشتري ولا أي حق عيني رتبه أو ترتب ضده إذا كان كل ذلك قد تم بعد التاريخ الذي قيد فيه إعلان الرغبة في الشفعة ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشتري من ثمن العقار.

سقوط الشفعة:

مادة 952 

سقوط الشفعة

يسقط الحق في الأخذ بالشفعة في الأحوال الآتية:

1. إذا نزل الشفيع عن حقه في الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع.
2. إذا انقضت سنة من يوم قيد عقد البيع سواء كان الشفيع حاضراً أو غائباً.
3. في الأحوال الأخرى التي نص عليها القانون.

7 – الحيازة

كسب الحيازة وانتقالها وزوالها:

مادة 953 

عدم قيام الحيازة

1. لا تقوم الحيازة على عمل يأتيه شخص على أنه مجرد رخصة من المباحات أو عمل يتحمله الغير على سبيل التسامح.
2. وإذا اقترنت بإكراه أو حصلت خفية أو كان فيها لبس فلا يكون لها أثر قبل من وقع عليه الإكراه أو أخفيت عنه الحيازة أو التبس عليه أمرها، إلا من الوقت الذي تزول فيه هذه العيوب.

مادة 954 

حيازة القاصر

يجوز لغير المميز أن يكسب الحيازة عن طريق من ينوب عنه نيابة قانونية.

مادة 955 

الحيازة بالوساطة

1. تصح الحيازة بالوساطة متى كان الوسيط يباشرها باسم الحائز وكان متصلاً به اتصالاً يلزمه الائتمار بأوامره فيما يتعلق بهذه الحيازة.
2. وعند الشك يفترض أن مباشر الحيازة إنما يحوز لنفسه فإن كانت استمراراً لحيازة سابقة افترض أن هذا الاستمرار هو لحساب البادئ بها.

مادة 956 

انتقال الحيازة

تنتقل الحيازة من الحائز إلى غيره إذا اتفقا على ذلك وكان في استطاعة من انتقلت إليه الحيازة أن يسيطر على الحق الواردة عليه الحيازة، ولو لم يكن هناك تسلم مادي للشيء موضوع هذا الحق.

مادة 957 

نقل الحيازة دون تسليم مادي

يجوز أن يتم نقل الحيازة دون تسليم مادي إذا استمر الحائز واضعاً يده لحساب من يخلفه في الحيازة، أو استمر الخلف واضعاً يده ولكن لحساب نفسه.

مادة 958 

تسليم السندات

1. تسليم السندات المعطاة عن البضائع المعهود بها إلى أمين النقل أو المودعة في المخازن يقوم مقام تسليم البضائع ذاتها.
2. على أنه إذا تسلم شخص هذه المستندات وتسلم آخر البضاعة ذاتها وكان كلاهما حسن النية فإن الأفضلية تكون لمن تسلم البضاعة.

مادة 959 

تعاقب الحيازة

1. تنتقل الحيازة للخلف العام بصفاتها، على أنه إذا كان السلف سيء النية وأثبت الخلف أنه كان في حيازة حسن النية جاز له أن يتمسك بحسن نيته.
2. ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر.

مادة 960 

زوال الحيازة

تزول الحيازة إذا تخلى الحائز عن سيطرته الفعلية على الحق أو إذا فقد هذه السيطرة بأية طريقة أخرى.

مادة 961 

أثر المانع الوقتي

1. لا تنقضي الحيازة إذا حال دون مباشرة السيطرة الفعلية على الحق مانع وقتي.
2. ولكن الحيازة تنقضي إذا استمر هذا المانع سنة كاملة، وكان ناشئاً من حيازة جديدة رغم إرادة الحائز أو دون علمه. وتحسب السنة ابتداء من الوقت الذي بدأت فيه الحيازة الجديدة إذا بدأت علناً، أو من وقت علم الحائز الأول بها إذا بدأت خفية.

حماية الحيازة دعاوي الحيازة الثلاث:

مادة 962 

دعوى استرداد الحيازة

1. لحائز العقار إذا فقد الحيازة أن يطلب خلال السنة التالية لفقدها ردها إليه. فإذا كان فقد الحيازة خفية بدأت سريان السنة من وقت أن ينكشف ذلك.
2. ويجوز أيضاً أن يسترد الحيازة من كان حائزاً بالنيابة عن غيره.

مادة 963 

التنازع في الحيازة

1. إذا لم يكن من فقد الحيازة قد انقضت على حيازته سنة وقت فقدها فلا يجوز أن يسترد الحيازة إلا من شخص لا يستند إلى حيازة أحق بالتفضيل. والحيازة الأحق بالتفضيل هي الحيازة التي تقوم على سند قانوني. فإذا لم يكن لدى أي من الحائزين سند أو تعادلت سنداتهم كانت الحيازة الأحق هي الأسبق في التاريخ.
2. أما إذا كان فقد الحيازة بالقوة فللحائز في جميع الأحوال أن يسترد خلال السنة التالية حيازته من المعتدي.

مادة 964 

استرداد الحيازة من الغير

للحائز أن يرفع في الميعاد القانوني دعوى استرداد الحيازة على من انتقلت إليه حيازة الشيء المغتصب منه ولو كان هذا الأخير حسن النية.

مادة 965 

دعوى التعرض

من حاز عقاراً واستمر حائزاً له سنة كاملة ثم وقع له تعرض في حيازته جاز له أن يرفع خلال السنة التالية دعوى بمنع هذا التعرض.

مادة 966 

وقف الأعمال المهددة للحيازة

1. من حاز عقاراً واستمر حائزاً له سنة كاملة وخشي لأسباب معقولة التعرض له من جراء أعمال جديدة تهدد حيازته، كان له أن يرفع الأمر إلى القاضي طالباً وقف هذه الأعمال، بشرط ألا تكون قد تمت ولم ينقض عام على البدء في العمل الذي يكون من شأنه أن يحدث الضرر.
2. وللقاضي أن يمنع استمرار الأعمال أو أن يأذن في استمرارها، وفي كلتا الحالتين يجوز للقاضي أن يأمر بتقديم كفالة مناسبة تكون في حالة الحكم بوقف الأعمال ضماناً لإصلاح الضرر الناشئ من هذا الوقف، متى تبين بحكم نهائي أن الاعتراض على استمرارها كان على غير أساس، وتكون في حالة الحكم باستمرار الأعمال ضماناً لإزالة هذه الأعمال كلها أو بعضها إصلاحا للضرر الذي يصيب الحائز إذا حصل على حكم نهائي في مصلحته.

مادة 967 

الحيازة المادية

إذا تنازع أشخاص متعددون على حيازة حق واحد اعتبر بصفة مؤقتة أن حائزه هو من له الحيازة المادية، إلا إذا ظهر أنه قد حصل على هذه الحيازة بطريقة معيبة.

مادة 968 

افتراض ملكية الحائز

من كان حائزاً للحق اعتبر صاحبه حتى يقوم الدليل على العكس.

مادة 969 

الحيازة بحسن نية

1. يعد حسن النية من يحوز الحق وهو يجهل أنه يعتدي على حق الغير، إلا إذا كان هذا الجهل ناشئاً عن خطأ جسيم.
2. فإذا كان الحائز شخصاً معنويّاً فالعبرة بنية من يمثله.
3. وحسن النية يفترض دائماً ما لم يقم الدليل على العكس.

مادة 970

زوال حسن النية

1. لا تزول صفة حسن النية لدى الحائز إلا من الوقت الذي يصبح فيه عالماً أن حيازته اعتداء على حق الغير.
2. ويزول حسن النية من وقت إعلان الحائز بعيوب حيازته في صحيفة الدعوى ويعد سيء النية من اغتصب بالإكراه الحيازة من غيره.

مادة 971 

احتفاظ الحيازة بصفتها الأصلية

تبقى الحيازة محتفظة بالصفة التي بدأت بها وقت كسبها، ما لم يقم الدليل على عكس ذلك.

آثار الحيازة: التقادم المكسب:

مادة 972 

مدى الحيازة المكسبة

من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له، أو حاز حقّاً عينيّاً على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصّاً به، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة.

مادة 973 

التقادم مع حسن النية

1. إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة في الوقت ذاته إلى سبب صحيح، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات.
2. ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلقي الحق.
3. والسبب الصحيح سند يصدر من شخص لا يكون مالكاً للشيء أو صاحباً للحق الذي يراد كسبه بالتقادم، ويجب أن يكون مقيداً طبقاً للقانون.

مادة 974 

التقادم والأموال الموقوفة

في جميع الأحوال لا تكسب الأموال الموقوفة بالتقادم إلا إذا دامت الحيازة مدة ثلاث وثلاثين سنة.

مادة 975 

افتراض استمرار الحيازة

إذا ثبت قيام الحيازة في وقت سابق معين وكانت قائمة حالاً، فإن ذلك يكون قرينة على قيامها في المدة ما بين الزمنين، ما لم يقم الدليل على العكس.

مادة 976 

تغيير صفة الحيازة

1. ليس لأحد أن يكسب بالتقادم على خلاف سنده. فلا يستطيع أحد أن يغير بنفسه لنفسه سبب حيازته ولا الأصل الذي تقوم عليه هذه الحيازة.
2. ولكن يستطيع أن يكسب بالتقادم إذا تغيرت صفة حيازته إما بفعل الغير وإما بفعل منه يعتبر معارضة لحق المالك. ولكن في هذه الحالة لا يبدأ سريان التقادم إلا من تاريخ هذا التغيير.

مادة 977 

التقادم المسقط

تسري قواعد التقادم المسقط على التقادم المكسب فيما يتعلق بحساب المدة ووقف التقادم وانقطاعه والتمسك به أمام القضاء والتنازل عنه والاتفاق على تعديل المدة، وذلك بالقدر الذي لا تتعارض فيه هذه القواعد مع طبيعة التقادم المكسب، ومع مراعاة الأحكام الآتية.

مادة 978 

وقف التقادم المكسب

أياً كانت مدة التقادم المكسب فإنه يقف متى وجد سبب لوقفه.

مادة 979 

انقطاع التقادم المكسب

1. ينقطع التقادم المكسب إذا تخلى الحائز عن الحيازة أو فقدها ولو بفعل الغير.
2. غير أن التقادم لا ينقطع بفقد الحيازة إذا استردها الحائز خلال سنة أو رفع دعوى باستردادها في هذا الميعاد.

تملك المنقول بالحيازة:

مادة 980 

حيازة المنقول تعد ملكاً

1. من حاز بسبب صحيح منقولاً أو حقّاً عينيّاً على منقول أو سند لحامله فإنه يصبح مالكاً له إذا كان حسن النية وقت حيازته.
2. فإذا كان حسن النية والسبب الصحيح قد توافر لدى الحائز في اعتباره الشيء خالياً من التكاليف والقيود العينية، فإنه يكسب الملكية خالصة منها.
3. والحيازة في ذاتها قرينة على وجود السبب الصحيح وحسن النية ما لم يقم الدليل على عكس ذلك.

مادة 981 

استرداد المنقول

1. يجوز لمالك المنقول أو السند لحامله إذا فقده أو سرق منه، أن يسترده ممن يكون حائزاً له بحسن نية وذلك خلال ثلاث سنوات من وقت الضياع أو السرقة.
2. فإذا كان من يوجد الشيء المسروق أو الضائع في حيازته قد اشتراه بحسن نية في سوق أو مزاد علني أو اشتراه ممن يتجر في مثله، فإن له أن يطلب ممن يسترد هذا الشيء أن يعجل له الثمن الذي دفعه.

تملك الثمار بالحيازة:

مادة 982 

كسب الثمار مع حسن النية

1. يكسب الحائز ما يقبضه من ثمار ما دام حسن النية.
2. والثمار الطبيعية أو المستحدثة تعتبر مقبوضة من يوم فصلها، أما الثمار المدنية فتعتبر مقبوضة يوماً فيوماً.

مادة 983 

كسب الثمار مع سوء النية

يكون الحائز سيء النية مسئولاً من وقت أن يصبح سيء النية عن جميع الثمار التي يقبضها والتي قصر في قبضها، غير أنه يجوز أن يسترد ما أنفقته في إنتاج هذه الثمار.

استرداد المصروفات:

مادة 984 

المصروفات الضرورية والنافعة والكمالية

1. على المالك الذي يرد إليه ملكه أن يؤدي إلى الحائز جميع ما أنفقه من المصروفات الضرورية.
2. أما المصروفات النافعة فيسري في شأنها أحكام المادتين 928 و929.
3. فإذا كانت المصروفات كمالية فليس للحائز أن يطالب بشيء منها، ومع ذلك يجوز له أن ينزع ما استحدثه من منشآت على أن يعيد الشيء إلى حالته الأولى إلا إذا اختار المالك أن يستبقيها مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة.

مادة 985 

المصروفات وتعاقب الحيازة

إذا تلقي شخص الحيازة من مالك أو حائز سابق وأثبت أنه أدى إلى سلفه ما أنفق من مصروفات فإن له أن يطالب بها المسترد.

مادة 986 

تقدير المصروفات

يجوز للقاضي بناء على طلب المالك أن يقرر ما يراه مناسباً للوفاء بالمصروفات المنصوص عليها في المادتين السابقتين، وله أن يقضي بأن يكون الوفاء على أقساط دورية بشرط تقديم الضمانات اللازمة.

المسؤولية عن الهلاك:

مادة 987 

الهلاك في يد حسن النية

1. إذا كان الحائز حسن النية وانتفع بالشيء وفقاً لما يحسبه من حقه، فلا يكون مسئولاً قبل من هو ملزم برد الشيء إليه عن أي تعويض بسبب هذا الانتفاع.
2. ولا يكون الحائز مسئولاً عما يصيب الشيء من هلاك أو أتلف إلا بقدر ما عاد عليه من فائدة ترتبت على هذا الهلاك أو التلف.

مادة 988 

الهلاك في يد سيء النية

إذا كان الحائز سيء النية فإنه يكون مسئولاً عن هلاك الشيء أو تلفه ولو كان ذلك ناشئاً عن حادث مفاجئ، إلا إذا ثبت أن الشيء كان يهلك أو يتلف ولو كان باقياً في يد من يستحقه.

الباب الثاني الحقوق المتفرعة عن حق الملكية

الفصل الأول حق الانتفاع والاستعمال وحق السكنى

1 – حق الانتفاع

مادة 989 

اكتساب حق الانتفاع

1. حق الانتفاع يكسب بعمل قانوني أو بالشفعة أو بالتقادم أو بمقتضى القانون.
2. ويجوز أن يوصى بحق الانتفاع لأشخاص متعاقبين إذا كانوا موجودين على قيد الحياة وقت الوصية، كما يجوز للحمل المستكن.

مادة 990 

أحكام حق الانتفاع

يراعى في حقوق المنتفع والتزاماته السند الذي أنشأ حق الانتفاع وكذلك الأحكام المقررة في المواد الآتية:

مادة 991 

حق المنتفع في الثمار

تكون ثمار الشيء المنتفع به حق المنتفع بنسبة مدة انتفاعه مع مراعاة أحكام الفقرة الثانية من المادة 997.

مادة 992 

استعمال الشيء

1. على المنتفع أن يستعمل الشيء بحالته التي تسلمه بها وبحسب ما أعد له وأن يديره إدارة حسنة.
2. وللمالك أن يعترض على أي استعمال غير مشروع أو غير متفق مع طبيعة الشيء، فإذا أثبت أن حقوقه في خطر جاز له أن يطالب بتقديم تأمينات، فإن لم يقدمها المنتفع أو ظل على الرغم من اعتراض المالك يستعمل العين استعمالاً غير مشروع أو غير متفق مع طبيعتها، فللقاضي أن ينزع هذه العين من تحت يده وأن يسلمها إلى آخر يتولى إدارتها، بل له تبعاً لخطورة الحال أن يحكم بانتهاء حق الانتفاع دون إخلال بحقوق الغير.

مادة 993 

التزامات المنتفع

1. المنتفع ملزم أثناء انتفاعه بكل ما يفرض على العين المنتفع بها من التكاليف المعتادة، وبكل النفقات التي تقتضيها أعمال الصيانة.
2. أما التكاليف غير المعتادة والإصلاحات الجسيمة التي لم تنشأ عن خطأ المنتفع فإنها تكون على المالك، فإن كان المنتفع هو الذي قام بالإنفاق كان له استرداد رأس المال عند انتهاء حق الانتفاع.

مادة 994 

العناية في حفظ الشيء

1. على المنتفع أن يبذل من العناية في حفظ الشيء ما يبذله الشخص العادي.
2. وهو مسئول عن هلاك الشئ ولو بسبب أجنبي إذا كان قد تأخر عن رده إلى صاحبه بعد انتهاء حق الانتفاع.

مادة 995 

إخطار المالك

إذا هلك الشيء أو تلف أو احتاج إلى إصلاحات جسيمة مما يجب على المالك أن يتحمل نفقاته، أو إلى اتخاذ إجراء يقيه من خطر لم يكن منظوراً، فعلى المنتفع أن يبادر بإخطار المالك، وعليه إخطاره أيضاً إذا استمسك أجنبي بحق يدعيه على الشيء نفسه.

مادة 996 

الانتفاع بالمنقول

1. إذا كان المال المقرر عليه حق الانتفاع منقولاً وجب جرده ولزم المنتفع تقديم كفالة به، فإن لم يقدمها بيع المال المذكور ووظف ثمنه في شراء سندات عامة يستولي المنتفع على أرباحها أو بأية طريقة أخرى يعينها القاضي وتعود أرباحها على المنتفع.
2. وللمنتفع الذي قدم كفالة أن يستعمل الأشياء القابلة للاستهلاك، وإنما عليه أن يرد بدلها عند انتهاء حقه في الانتفاع، وله نتاج المواشي بعد أن يعوض منها ما نفق من الأصل بحادث مفاجئ.

مادة 997 

انتهاء حق الانتفاع

1. ينتهي حق الانتفاع بانقضاء الأجل المعين، فإن لم يعين له أجل عد مقرراً لحياة المنتفع، وهو ينتهي على أي حال بموت المنتفع حتى قبل انقضاء الأجل المعين.
2. وإذا كانت الأرض المنتفع بها مشغولة عند انقضاء الأجل أو موت المنتفع بزرع قائم، تركت الأرض للمنتفع أو لورثته إلى حين إدراك الزرع، على أن يدفعوا أجرة الأرض عن هذه الفترة من الزمن.

مادة 998 

هلاك الشيء

1. ينتهي حق الانتفاع بهلاك الشيء، إلا أنه ينتقل من هذا الشيء إلى ما قد يقوم مقامه من عوض.
2. وإذا لم يكن الهلاك راجعا إلى المالك، فلا يجبر على إعادة الشيء لأصله، ولكنه إذا أعاده رجع للمنتفع حق الانتفاع إذا لم يكن الهلاك بسببه، وفي هذه الحالة تطبق المادة 993 الفقرة الثانية.

مادة 999 

الانتهاء بعدم الاستعمال

ينتهي حق الانتفاع بعدم الاستعمال مدة خمس عشرة سنة، وينتهي كذلك باتحاد الذمة.

2- حق الاستعمال وحق السكنى:

مادة 1000 

نطاق حق الاستعمال وحق السكني

نطاق حق الاستعمال وحق السكني يتحدد بمقدار ما يحتاج إليه صاحب الحق هو وأسرته لخاصة أنفسهم، وذلك دون إخلال بما يقرره السند المنشئ للحق من أحكام.

مادة 1001 

حوالة الحق

لا يجوز النزول للغير عن حق الاستعمال أو عن حق السكنى إلا بناء على شرط صريح أو مبرر قوي.

مادة 1002 

تطبيق أحكام حق الانتفاع

فيما عدا الأحكام المتقدمة تسري الأحكام الخاصة بحق الانتفاع على حق الاستعمال وحق السكنى متى كانت لا تتعارض مع طبيعة هذين الحقين.

الفصل الثاني المغارسة

مادة 1003 

تعريف

المغارسة عقد يسلم بمقتضاه مالك أرض أرضه لغارس يتعهد بغرسها شجراً ثابت الأصل مثمراً تتفق أو تتقارب مدة إطعامه وذلك مقابل حصة من الأرض تعطى للغارس.

مادة 1004 

ثبوت العقد ونفاذه في حق الغير

لا يثبت عقد المغارسة إلا بالكتابة ولا يكون نافذا في حق الغير حسن النية إلا إذا كان مسجلا قبل أن يكسب هذا الغير حقا عينيا على العقار.

مادة 1005 

تطبيق العرف على المغارسة

إذا لم يحدد في عقد المغارسة نوع الأشجار وكيفية القيام بها كان ذلك حسب مقتضيات العرف المحلي.

مادة 1006 

مصروفات الغرس

ثمن شراء الأشجار ومصاريف غرسها والعناية بها وصيانتها على نفقة الغارس ما لم يتفق على خلاف ذلك.

مادة 1007 

حق الغارس في زراعة الأرض

لا يمنع عقد المغارسة من أن يقوم الغارس علاوة على التشجير، بزرع الأرض حبوباً أو خضرا أو ما إلى ذلك على أن يعطي المالك نصيباً من المحصول حسب قواعد الحكر ما لم يتفق على خلاف ذلك.

مادة 1008

تحديد مدة الشروع في العمل

على الغارس أن يشرع في إعداد الأرض والقيام بالتزاماته الخاصة بالغرس خلال ثلاث سنوات من تاريخ العقد وإلا سقط حقه في التمسك بالعقد، وعد العقد لاغياً.

مادة 1009 

حق الغارس في التملك

إذا انقضت المدة المعينة في العقد أو حسب العرف وقام الغارس بما عليه من التزامات وأطعم الشجر أصبح الغارس مالكا للحصة المستحقة له أو للقطعة المعينة التي تم الاتفاق عليها في العقد.

مادة 1010 

التحكيم

إذا قل عدد الشجر المغروس عن ثلثي ما اتفق عليه في العقد فلا حق للغارس في تملك النصيب المتفق عليه كاملا وللمالك حق الاختيار في أن يستمر في العقد أو ينهيه. وفي الحالتين تناط تسوية الخلاف بين المالك والغارس بهيئة تحكيم مكونة من ثلاثة أعضاء ممن لهم الخبرة والنزاهة المطلوبة يختار عضوين منهم المتعاقدان أو يختار العضو الثالث الحكمان اللذان تم اختيارهما، وإذا اختلف في التعيين أو تعذر لأي سبب قامت بذلك المحكمة المختصة. ويرأس اللجنة العضو الثالث ويكون قرارها نهائياً.

مادة 1011 

هلاك المغروس

1. إذا تم الغرس حسب الاتفاق وأهلكته قوة قاهرة فلا يلزم الغارس بإعادة غرس شجر جديد محل الهالك، بل يعتبر أنه قام بما عليه من التزامات.
2. أما إذا هلك الشجر المغروس لأي سبب كان قبل نموه وإطعامه بزمن طويل فيتحتم على الغارس إعادة التشجير إلا أن المدة المتفق عليها تعد ممتدة زمناً يوافق المدة التي سبقت هلاكه.

مادة 1012 

تطبيق أحكام الشريعة

يرجع إلى الأحكام الشرعية في المغارسة حيث لم يرد نص.

الفصل الثالث المزارعة والمساقاة

مادة 1013 

تعريف المزارعة

1. المزارعة عقد يسلم بمقتضاه صاحب أرض أرضه لشخص يزرعها حبوباً أو خضراً موسمية لقاء نصيب من المحصول نقداً أو عيناً.
2. ويسمى هذا النصيب من المحصول حكراً.

مادة 1014 

تعريف المساقاة

1. المساقاة عقد يسلم بمقتضاه صاحب شجر أو زرع شجره أو زرعه إلى شخص يتعهده ويسقيه إلى أن يثمر.
2. ولقاء ذلك يعترف للساقي بالحق في قسم معين من المحصول.

مادة 1015 

تحديد المساقاة بزمن

يجب أن يحدد عقد المساقاة بزمن.

مادة 1016 

التزامات المتعاقدين

يلتزم الساقي بسائر ما يتطلبه عقد المساقاة من عمل. أما المصارف الخاصة بتهيئة الدواب والأسمدة والقوة الكهربائية وما إلى ذلك فعلى نفقة الغارس والمالك بنسبة ما ينوب كل منهما. وعلى المالك إعداد الأشجار وغرسها وحفر الآبار والجوابي وما شابههما.

مادة 1017 

مراعاة العرف والعادة

في عقود المزارعة والمساقاة تراعى القواعد الخاصة بالعرف والعادات المحلية ما دامت لا تتعارض مع القانون.

الفصل الرابع حق الارتفاق

مادة 1018 

تعريف

الارتفاق حق يحد من منفعة عقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص آخر. ويجوز أن يترتب الارتفاق على مال عام إن كان لا يتعارض مع الاستعمال الذي خصص له هذا المال.

مادة 1019 

اكتساب الارتفاق

1. حق الارتفاق يكسب بعمل قانوني أو بالميراث.
2. ولا يكسب بالتقادم إلا الارتفاقات الظاهرة بما فيها حق المرور.

مادة 1020 

تخصيص المالك الأصلي

1. يجوز في الارتفاقات الظاهرة أن ترتب أيضا بتخصيص من المالك الأصلي.
2. ويكون هناك تخصيص من المالك الأصلي إذا تبين بأي طريق من طرق الإثبات أن مالك عقارين منفصلين قد أقام بينهما علاقة ظاهرة، فأنشأ بذلك علاقة تبعية بينهما من شأنها أن تدل على وجود ارتفاق لو أن العقارين كانا مملوكين لملاك مختلفين، ففي هذه الحالة إذا انتقل العقاران إلى أيدي ملاك مختلفين دون تغيير في حالتهما، عد الارتفاق مرتباً بين العقارين لهما وعليهما ما لم يكن ثمة شرط صريح يخالف ذلك.

مادة 1021 

الحد من حق مالك العقار

1. إذا فرضت قيود معينة تحد من حق مالك العقار في البناء عليه كيف شاء كأن يمنع من تجاوز حد معين في الارتفاع بالبناء أو في مساحة رقعته، فإن هذه القيود تكون حقوق ارتفاق على هذا العقار لفائدة العقارات التي فرضت لمصلحتها هذه القيود هذا ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغيره.
2. وكل مخالفة لهذه القيود تجوز المطالبة بإصلاحها عينا، ومع ذلك يجوز الاقتصار على الحكم بالتعويض إذا رأت المحكمة ما يبرر ذلك.

مادة 1022 

أحكام حق الارتفاق

تخضع حقوق الارتفاق للقواعد المقررة في سند إنشائها ولما جرى به عرف الجهة وللأحكام الآتية: 

مادة 1023 

الأعمال المخولة لمالك العقار المرتفق

1. لمالك العقار المرتفق أن يجري من الأعمال ما هو ضروري لاستعمال حقه في الارتفاق، وما يلزم للمحافظة عليه، وأن يستعمل هذا الحق على الوجه الذي لا ينشأ عنه إلا أقل ضرر ممكن.
2. ولا يجوز أن يترتب على ما يجد من حاجات العقار المرتفق أية زيادة في عبء الارتفاق.

مادة 1024 

ما لا يلزم به مالك العقار المرتفق به

لا يلزم مالك العقار المرتفق به أن يقوم بأي عمل لمصلحة العقار المرتفق إلا أن يكون عملاً إضافيا يقتضيه استعمال الارتفاق على الوجه المألوف ما لم يشترط غير ذلك.

مادة 1025 

نفقات الأعمال اللازمة

1. نفقة الأعمال اللازمة لاستعمال حق الارتفاق والمحافظة عليه تكون على مالك العقار المرتفق ما لم يشترط غير ذلك.
2. فإذا كان مالك العقار المرتفق به هو المكلف بأن يقوم بتلك الأعمال على نفقته، كان له دائما أن يتخلص من هذا التكليف بالتخلي عن العقار المرتفق به كله أو بعضه لمالك العقار المرتفق.
3. وإذا كانت الأعمال نافعة أيضا لمالك العقار المرتفق به، كانت نفقة الصيانة على الطرفين كل بنسبة ما يعود عليه من الفائدة.

مادة 1026 

الأعمال المنقصة لاستعمال حق الارتفاق

1. لا يجوز لمالك العقار المرتفق به أن يعمل شيئا يؤدي إلى الانتقاص من استعمال حق الارتفاق أو جعله أكثر مشقة، ولا يجوز له بوجه خاص أن يغير من الوضع القائم أو أن يبدل بالموضع المعين أصلا لاستعمال حق الارتفاق موضعاً آخر.
2. ومع ذلك إذا كان الموضع الذي عين أصلا قد أصبح من شأنه أن يزيد في عبء الارتفاق، أو أصبح الارتفاق مانعا من إحداث تحسينات في العقار المرتفق به، فلمالك هذا العقار أن يطلب نقل الارتفاق إلى موضع آخر من العقار، أو إلى عقار آخر يملكه هو أو يملكه أجنبي إذا قبل الأجنبي ذلك.

كل هذا متى كان استعمال الارتفاق في وضعه الجديد ميسورا لمالك العقار المرتفق بالقدر الذي كان ميسوراً به في وضعه السابق.

مادة 1027 

تجزئة العقار المرتفق

1. إذا جزئ العقار المرتفق بقي الارتفاق مستحقا لكل جزء منه، على ألا يزيد ذلك في العبء الواقع على العقار المرتفق به.
2. غير أنه إذا كان حق الارتفاق لا يفيد في الواقع إلا جزءاً من هذه الأجزاء فلمالك العقار المرتفق به أن يطلب زوال هذا الحق عن الأجزاء الأخرى.

مادة 1028 

تجزئة العقار المرتفق به

1. إذا جزئ العقار المرتفق به بقي حق الارتفاق واقعا على كل جزء منه.
2. غير أنه إذا كان حق الارتفاق لا يستعمل في الواقع على بعض هذه الأجزاء ولا يمكن أن يستعمل عليها، فلمالك كل جزء منها أن يطلب زوال هذا الحق عن الجزء الذي يملكه.

مادة 1029 

انتهاء الارتفاق لأسباب خاصة

تنتهي حقوق الارتفاق بانقضاء الأجل المعين وبهلاك العقار المرتفق به أو العقار المرتفق هلاكا تاما وباجتماع العقاريين في يد مالك واحد، إلا أنه إذا زالت حالة الاجتماع هذه زوالاً يرجع أثره إلى الماضي فإن حق الارتفاق يعود.

مادة 1030 

انتهاء الارتفاق بعدم الاستعمال

1. تنتهي حقوق الارتفاق بعدم استعمالها مدة خمس عشرة سنة، فإن كان الارتفاق مقررا لمصلحة عين موقوفة كانت المدة ثلاثاً وثلاثين سنة. وكما يسقط التقادم حق الارتفاق يجوز كذلك بالطريقة ذاتها أن يعدل من الكيفية التي يستعمل بها.
2. وإذا ملك العقار المرتفق عدة شركاء على الشيوع فانتفاع أحدهم بالارتفاق يقطع التقادم لمصلحة الباقين، كما أن وقف التقادم لمصلحة أحد هؤلاء الشركاء يجعله موقوفا لمصلحة سائرهم.

مادة 1031 

انتهاء الحق بتغيير وضع الأشياء

1. ينتهي حق الارتفاق إذا تغير وضع الأشياء بحيث تصبح في حالة لا يمكن فيها استعمال هذا الحق.
2. ويعود إذا عادت الأشياء إلى وضع يمكن معه استعمال الحق، إلا أن يكون قد انتهى بعدم الاستعمال.

مادة 1032 

التحرر من الارتفاق

لمالك العقار المرتفق به أن يتحرر من الارتفاق كله أو بعضه إذ فقد الارتفاق كل منفعة للعقار المرتفق، أو لم تبق له غير فائدة محددة لا تتناسب البتة مع الأعباء الواقعة على العقار المرتفق به.